Без предварительного договора купли-продажи жилья, дачи или другой недвижимости можно остаться ни с чем, напомнили в Федеральной нотариальной палате. Особенно это касается пяти ситуаций, когда покупатель или продавец могут «соскочить» со сделки.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи?
Этот документ оформляют, чтобы зафиксировать намерения покупателя и продавца жилья. Ведь часто на сделке могут возникать непредвиденные обстоятельства. Например, нужно больше времени, чтобы продавцу выписать всех собственников, или покупатель ждет денег, чтобы хватило на покупку. Предварительный договор помогает избежать голословных обещаний. Если же придется расторгнуть документ, то для этого должны быть очень веские основания.
Предварительный договор купли-продажи нужно регистрировать у нотариуса, если закон обязывает делать то же самое с основным договором. Например, при сделке с долями или несовершеннолетними.
В остальных случаях нотариальную регистрацию договора проводят на усмотрение сторон. Но есть пять причин, когда это все-таки лучше сделать.
Нужно оформить собственность на жилье Человек получил квартиру в наследство и еще не вступил в свои права. Но потенциальный покупатель уже нашелся. Тогда в предварительном договоре купли-продажи можно прописать все условия. «То же самое касается историй, когда человеку вот-вот подарят недвижимость, — объясняют в Федеральной нотариальной палате. — Хотя прав на объект у продавца еще нет, он все же может заключить предварительный договор. Просто в документе будет пункт о том, что сделка состоится только после регистрации права собственности продавца в Росреестре».
Нужно разобраться с кредитом Иногда требуется время покупателю или продавцу, чтобы решить финансовые вопросы. Частая история — человек хочет продать жилье, за которое еще не погашена ипотека. Но нужны деньги, чтобы рассчитаться с банком досрочно и вывести объект из залога. «Тогда в предварительном договоре можно указать, что покупатель переведет задаток, а продавец погасит свой кредит, и стороны выйдут на сделку, — уточняют в палате. — Задаток пойдет в счет совершаемой сделки с жильем. Если что-то пойдет не так, в документе можно предусмотреть штрафные санкции. Например, если продавец возьмет задаток, потратит его на кредит, а продавать объект не захочет».
Нужно заплатить по долгам продавца Собственник квартиры продает объект, но тот с подвохом. Это может быть огромный «хвост» долгов за ЖКУ или налогам. А может быть и так, что на квартире числятся и другие обременения. В предварительном договоре купли-продажи можно указать условие: покупатель своим задатком рассчитывается за долги владельца. После того, как обременение снято, сделка будет совершена.
Нужно установить цену на объект Человек нашел покупателя, но тот отказывается идти на сделку, пока не будет узаконена перепланировка. Без нее определить цену за квадратный метр будет проблематично. Но в предварительном договоре купли-продажи это вполне реально сделать и заранее договориться о цене. Кроме того, можно указать, каким образом будет происходить расчет за объект.
Нужно проверить объект Для покупателя может быть важным, чтобы дом, квартира или, скажем, земельный участок соответствовали определенным техническим требованиям. Покупатель может указать в договоре, что сперва проверит техническую возможность установки каких-либо коммуникаций. И если все в порядке, то стороны выходят на сделку. Подобные условия, кстати, часто выручают тех, кто приобретает торговые или офисные помещения. Что будет, если кто-то откажется от заключения основного договора купли-продажи? Обычно по договору продавец за сорванную по его вине сделку возвращает задаток, причем в двойном размере. Если сделку расторгает покупатель, то продавец оставляет себе задаток. Кроме того, можно предусмотреть договором и другие санкции — неустойки за уклонение от заключения основного договора.
Источник
