Банки отклоняют почти половину заявок на ипотеку, а отбор заемщиков стал еще строже.
Председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков объяснил, что делать тем, кто все-таки хочет купить свое жилье, и ждать ли в ближайшее время снижения цен.
Антонина Лопаева, aif.ru: Многие риелторы говорят, что в июне покупатели активно шли за жильем. Получается, спрос растет и деньги на квартиры у людей есть?
Михаил Хорьков: Относительно прошлых лет спрос на жилье упал — и на первичное жилье, и уж тем более на вторичное. Но сделаю важный акцент: дальше он не падает. По-прежнему объем сделок с ипотекой низкий, хотя есть всплески по отдельным городам, где сделок стало больше на 10-15 %. То есть мы наблюдаем уже не падение, а медленное выздоровление рынка. Есть надежда, что вторая половина года покажет нам более высокие результаты, чем первая. Особенно на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Она по‑прежнему высока, и серьезное оживление рынка мы увидим только при ипотечных ставках хотя бы 14 %. Но это перспектива не 2025 года.
— Правда ли, что у застройщиков накопились квартиры, которые они не могут продать?
— Во многих крупных городах эта проблема действительно существует. Есть такие критерии, как уровень распроданности и строительной готовности объекта. Считается хорошим показателем, когда уровень распроданности составляет к моменту сдачи дома 70 %. Если он ниже, значит, у застройщика могут начаться проблемы, и тогда он будет думать, как минимизировать затраты. Возможно, будет хромать качество стройки, а скорее всего, строительство объекта будет идти дольше. На днях Минстрой привел свежую статистику: почти для 30 % строящегося жилья перенесли сроки ввода в эксплуатацию. Из 118 млн кв. м это 37,5 млн.
— Что это значит для человека, который выбирает, у кого купить жилье?
— Покупателю нужно не бояться задавать застройщику вопросы. Информация об уровне распроданности относительно строительной готовности общедоступна. Если уровень ниже 60 %, то риски долгостроя могут быть выше. Если объект строится и не продается или застройщик «темнит», возникает вопрос: будет ли дом возводиться теми же темпами, что и раньше.
— Обычно осенью застройщики поднимают цены. Что видим сейчас?
— В основном не поднимают. Цены можно повышать, когда с продажами все неплохо, когда планы выполняются. А сейчас многим фирмам трудно наполнить собственные эскроу-счета, и тут не до повышений. Наоборот, в последние месяцы стали чаще давать скидки в 10-20 %. Не на все и сразу, но тренд присутствует. Замечу, что эти скидки позволяют привлечь покупателей. Были периоды, когда и скидки не помогали.
Явного движения по ценам нет, хотя в СМИ периодически пишут цифры то в плюс, то в минус. Но это как раз отражение того, что цены замерли. По большому счету, те цены, которые есть сейчас, близки к данным конца 2024 года. Средние индикаторы чуть подросли в пределах нескольких процентов, но с точки зрения выбора конкретной квартиры они несущественны.
То же самое по «вторичке». Причем по вторичным домам, которым только год-два, продавцы пытаются выставлять ту же цену, что и на новостройку. Но часто вынуждены в процессе поиска покупателей сильно снижать стоимость.
— Если у человека есть желание купить квартиру, но пока «не горит», стоит ли ему брать ее сейчас или лучше подождать снижения цен?
— Во фронтальное снижение цен я не верю. То, что стагнация продолжится, это да. Тут вопрос выбора какого-то объекта. Если у человека есть возможность купить и не брать для этого крупных и дорогих кредитов, то надо мониторить рынок, смотреть предложения и выбирать. Продавцы пока еще дают хорошие скидки, но они действуют короткое время. Через полгода подходящего объекта может уже и не быть. В такой ситуации, конечно, нужно брать. И торговаться.
Но стоит учесть, что по городам-миллионникам ситуация может отличаться. Например, в Москве и Санкт-Петербурге нет избытка квартир, и скидки могут быть скромными или вообще отсутствовать. А есть Тюмень или Екатеринбург, где как раз новостроек больше, чем спрос на них. Есть и региональные рынки, такие как Нижний Новгород: рынок «первички» там не дефицитный, но и избыточным его не назовешь.
— Надолго «замерли» цены на жилье?
— Исходя из того, что происходит сейчас, можно предположить, что до года мы все будем в непростой ситуации. К оживлению ипотеки и заметному изменению цен будем идти медленно.
— Очень много предложений о том, чтобы расширить льготные программы. Например, давать «Семейную ипотеку» всем, у кого есть дети младше 18 лет. Поддерживаете идею?
— Это все замечательно. Но никто не пытается ответить на вопрос: а за чей счет все это будет? Господдержка ипотеки строится на огромных бюджетных расходах, то есть на наших с вами налоговых поступлениях. Можем ли мы сегодня себе это позволить? Вопрос риторический. Льготы нужны, и год назад говорили о том, что отменят ипотеку, и останутся только адресные программы. Но до сих пор большинство сделок по новому жилью идет через льготные программы, это совсем не адресный подход. Более того, огромная масса денег шла по льготным программам не на улучшение жилищных условий. Строили и покупали студии, «однушки» — то, что можно либо сдать в аренду, либо перепродать с прибылью, либо «про запас».
Чем больше у нас льготников, тем дольше у нас будет высокая ключевая ставка. А льготы должны быть адресные, потому что сам факт наличия ребенка не означает, что семья нуждается.
— Может, нам и не нужна ипотека? Недавно «Дом.РФ» предложил по-другому решить вопрос с жильем для россиян и начать развивать аренду. Как думаете, есть перспектива у этой идеи?
— Рынок аренды сегодня вполне неплохо себя чувствует. Кстати, во многом благодаря именно льготной ипотеке, которая за последние пять лет помогла наполнить рынок аренды новым предложением. И в ближайшие годы тенденция продолжится.
Кто не может купить жилье, и так либо снимает, либо живет с родней. Это неизбежность. О том, что стоит стимулировать аренду, дать людям больше предложений и форматов, говорят уже не первое десятилетие. Единичные проекты в России есть, но их мало, и это дорогое жилье.
Если у правительства есть желание поддержать отдельные категории россиян через арендное жилье, то, конечно, это нужно реализовывать, искать финансирование. Но с самого начала нужно ответить на вопрос: мы будем субсидировать застройщиков, которые будут строить арендные квартиры, или будем снижать арендную плату для людей по каким-либо критериям?
— С начала года банки стали придирчивей относиться к заемщикам. А со следующего года ЦБ РФ предлагает давать займы только тем, у кого есть только официальное трудоустройство. То есть дальше нам будет сложнее получить кредит?
— Вечный вопрос: давать кредиты всем желающим или только тем, кто может подтвердить свою платежеспособность. В России наблюдается резкий рост неплатежей по ипотеке. Это следствие как раз того бума, который был в предыдущие годы. Да, в относительных величинах цифры меньше 1 %, не так много. Но не хотелось бы, чтобы они росли и создавали проблемы для людей и банковской сферы. Ограничения вводятся, и они могут быть болезненными для продавцов и покупателей. Но это необходимость, которая позволит рынку сохранять устойчивость на годы.
Надеюсь, что все-таки ставки снизятся, а к концу следующего года большее число людей сможет показать официальный доход, и за счет этого ипотеку будет получить проще. Ну а пока этого нет, ипотечные займы остаются привилегией.