Ипотека, прежде всего льготная, рассрочка, 100-процентная оплата — молодые покупатели недвижимости используют все варианты. Но в любом случае покупка жилья часто связана для них с мощной семейной поддержкой, накоплениями и инвестиционными устремлениями родителей
Как гласит уже упоминавшееся в первой части материала исследование, которое ВЦИОМ провел по заказу ВТБ в конце 2022 года, в среднем свое жилье у молодых людей, проживающих в крупных городах России, впервые появляется в 26 лет, в то время как у старшего поколения первая покупка случалась, как правило, уже после 30. «Решение жилищного вопроса по-прежнему самым тесным образом связано с ипотекой: 70% опрошенных сказали, что позитивно относятся к возможности купить первую квартиру или дом с помощью ипотечного кредита, а в среднем для каждого второго (46% родителей и 54% молодежи) ипотека является оптимальным вариантом», — приводила тогда Бизнес ФМ данные ВЦИОМ.
А как сейчас, почти три года спустя, молодые покупатели недвижимости, о которых мы начали разговор в прошлый раз*, относятся к ипотеке? И насколько важна для них, сегодняшних 18-25-летних и 25-35-летних, материальная поддержка семьи в деле приобретения квартиры? (Для сравнения напомним результаты исследования ВЦИОМ: в 2022 году 51% родителей и 56% молодежи, то есть фактически каждый второй, считал, что родители должны оплатить минимум половину стоимости первого жилья детям.)
«Большинство молодых клиентов оформляют сделки с помощью льготных ипотечных программ либо в рассрочку. Часть юных клиентов, особенно абитуриентов и студентов, получают деньги от родителей. Сделки со стопроцентной оплатой среди этих категорий покупателей крайне редки» — так в целом видит ситуацию управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Молодые специалисты чаще берут ипотеку, в то время как покупатели 18-25 лет предпочитают 100-процентную оплату. Однако в этом случае, скорее всего, жилье приобретается с помощью родителей и их накоплений» — таково мнение коммерческого директора, партнера компании Est-a-Tet Владимира Моребиса.
По наблюдениям генерального директора компании Tashir Estate Максима Самсонова, финансирование покупки заметно различается в зависимости от ценового сегмента и возраста покупателя. Например, в ценовом сегменте от 20 млн рублей в целом основным инструментом приобретения выступает рассрочка — ее доля составляет 60-65%. Вторым по значимости источником являются собственные средства покупателей, на которые приходится 35-40% сделок. Использование ипотечных программ в этом сегменте минимально, доля таких сделок статистически несущественна и фактически находится на уровне погрешности. Это связано как с высокими ставками по кредитам, так и с профилем покупателей, которые, как правило, располагают достаточным объемом собственных средств или предпочитают более гибкие и экономически оправданные схемы рассрочки.
«Для возрастной группы 18-25 лет характерна значительная роль семьи в процессе покупки жилья: зачастую квартиры приобретаются полностью за счет родителей или других родственников. Если молодые люди участвуют в сделке, то основными инструментами становятся рассрочка и в меньшей степени собственные средства. В возрастной категории 25-35 лет структура финансирования сохраняется: также используются рассрочка и личные накопления, однако на первый план выходят дополнительные факторы — появление стабильного высокого дохода, наличие собственного бизнеса или уже сформированный финансовый резерв», — поясняет эксперт.
Для сегмента недвижимости стоимостью от 9,5 млн рублей характерна своя структура финансирования сделок, сформированная под влиянием текущей экономической ситуации и динамики ипотечных ставок, продолжает рассказ Максим Самсонов. «В этом ценовом диапазоне сегодня наблюдается явное доминирование рассрочек как основного инструмента покупки, который позволяет зафиксировать комфортный ежемесячный платеж в пределах 55-70 тысяч рублей, что делает приобретение жилья более доступным. При этом многие клиенты рассматривают рассрочку как временное решение с последующей возможностью рефинансирования на более выгодных условиях — в рамках следующего экономического цикла со снижением ключевой ставки», — делится подробностями собеседник Бизнес ФМ.
Фото: Андрей Армягов / Фотобанк Лори
Он подчеркивает, что ипотека здесь также используется, но преимущественно в рамках льготных программ. «По данным сервиса «Домклик», на возрастную группу 18-35 лет приходится до 55% всех выдач по программе семейной ипотеки, что подчеркивает ключевую роль молодого платежеспособного населения в структуре спроса. Стандартные ипотечные продукты с удорожанием становятся все менее востребованными, а профессиональные ипотеки в условиях столичного рынка утратили свою актуальность», — считает Максим Самсонов. И добавляет: доля сделок, совершаемых со 100-процентной оплатой (за счет собственных средств или при поддержке семьи), остается минимальной — по итогам 2025 года она варьируется в пределах 10-20% от общего объема.
Раз люди в возрасте 25-35 лет являются важной, практически ключевой для современного рынка покупательской аудиторией, значит, девелоперы должны активно «затачивать» под них свои проекты. Так оно и есть, подтверждает Владимир Моребис.
Владимир Моребис коммерческий директор, партнер компании Est-a-Tet «Эта ориентация проявляется в концепции, которую закладывает застройщик, в определенной философии жизни. Это жизнь, свободная от повседневных забот (завтрак в кафе, стирка и уборка с помощью клининговых служб, развитие шеринга), возможность для общения с единомышленниками (соседские клубы, кинотеатры в составе ЖК, фитнес-румы, комнаты и зоны для занятий различными видами спорта, коворкинги, коливинги), современная инженерия (система умного дома) и экологичность. Именно на эти «фишки» делают ставку застройщики, ориентированные на молодых покупателей. Ну и ключевым аспектом остается бюджет покупки, особенно для молодых людей 18-25 лет, так как для таких покупателей своя квартира является важной вехой на пути к самостоятельной жизни».
Тут, наверное, пришла пора дать слово самим девелоперам — профессиональным игрокам разных сегментов жилого рынка. Совпадают ли их наблюдения и выводы с наблюдениями и выводами консультантов? И действительно ли молодые покупатели сегодня во многом определяют состав и цену девелоперского продукта?
Алексей Гусев, генеральный директор компании «Главстрой-недвижимость»
«Сегодняшний рынок все отчетливее показывает, что молодые покупатели становятся важной, хотя и непростой для девелоперов аудиторией. В наших проектах доля клиентов до 30 лет в среднем составляет около 16%, при этом наиболее активная категория — это покупатели от 30 до 39 лет, на которых приходится свыше половины сделок. Сегодня спрос и предложение снижаются синхронно, формируя баланс, однако это временный эффект. Отложенный спрос накапливается, и именно молодежь станет главным драйвером его реализации, поскольку их потребность в жилье объективна и не исчезает. Сегодня мы видим, что покупатели становятся более рациональными и внимательными, а подход к покупке — осознанным и рассчитанным на долгую перспективу. Девелоперы, понимая это, уже активно адаптируют продукт и клиентский сервис под молодежную аудиторию. В продуктовых решениях востребованы эргономичные и компактные квартиры, евроформаты, гибкие планировки с возможностью организации рабочих или творческих зон. Все больше внимания уделяется инфраструктуре, которая формирует образ жизни, — коворкинги, общественные пространства, спортивные площадки, цифровые сервисы для жильцов. Финансовые инструменты также подстраиваются — гибридные схемы рассрочки и ипотеки, субсидированные ставки в первые годы, акцент на минимальный первоначальный взнос. Коммуникация с клиентом переходит в онлайн, бронирование, выбор планировки, подписание документов становятся максимально прозрачными и удобными. По сути, работа с молодежью требует от девелоперов переосмысления всей стратегии, ведь именно они станут главной силой рынка в ближайшие годы, и те компании, кто сумеет встроиться в эту новую модель, получат долгосрочное конкурентное преимущество».
***
Кристина Недря, директор коммерческого управления компании STONE
«Для первой группы, представленной молодежью до 25 лет, покупка жилья чаще всего инициируется родителями. Такое вложение можно назвать «инвестицией двойного назначения»: на первом этапе квартира используется для сдачи в аренду, обеспечивая дополнительный доход семье, а позднее становится первым собственным жильем ребенка, открывающим ему путь в самостоятельную жизнь. Впоследствии родители могут повторно сдать эту недвижимость в аренду, если дети захотят увеличить жилплощадь. Вторую группу формируют молодые лидеры в возрасте от 25 до 35 лет. Это амбициозные специалисты, активно строящие свои карьеры, которые уже к 30 становятся руководителями и топ-менеджерами. Жилье приобретает для них значение не только как комфортное пространство для проживания, но и как средство сохранения капитала и формирования инвестиционного актива. Это в том числе могут быть квартиры вне центровых локаций или за пределами МКАД, где формируются современные экологичные районы с собственной инфраструктурой, которые динамично развиваются и оптимально подходят для жизни с детьми. Благодаря инвестиции в такую квартиру молодые люди сохраняют свой капитал и получают комфортную недвижимость для семейной жизни в перспективе. В моменте же они могут выбрать съемную квартиру рядом с работой, оставив купленное жилье в качестве источника арендного дохода».
***
Ксения Садкова, директор по продажам компании LEGENDA
«Возрастная группа от 18 до 25 лет в целом мало значительна в нашей структуре продаж. Недвижимость для этой категории все еще чаще приобретается родителями — они либо дают полную стоимость, либо существенный первый взнос на покупку. А вот молодые специалисты в возрасте 25-35 лет — это наш активный покупатель, и эта категория по численности в целом пропорциональна старшим возрастным группам. Приобретают недвижимость они, как правило, самостоятельно, с использованием ипотечного плеча или других финансовых инструментов. Мы ориентируемся на всех покупателей, на самые разные сегменты интересов и потребностей. Безусловно, в рамках проектов могут быть по-разному расставлены акценты, но, в принципе, мы сразу учитываем многообразие сценариев современной жизни и работаем с реальными запросами покупателей».
В рассказах собеседников Бизнес ФМ постоянно встречается слово «аренда». Действительно, мы не первый год ведем разговор о том, что аренда должна стать отчасти поддержкой, а отчасти и полноценной заменой покупки в решении жилищного вопроса. Как представители двух молодежных возрастных групп относятся к аренде — воспринимают ее как возможный и вполне реальный вариант на всю жизнь? Рассматривают исключительно как вынужденную, временную меру, а при определенном раскладе не рассматривают вообще?
Игроки элитного сегмента говорят, что какого-то заметного перелома тенденции в сторону аренды не ощущают. «Мы работаем с той частью населения, которая все-таки сделала свой выбор в пользу приобретения собственной недвижимости. Стоимость квадратного метра растет повсеместно, и в аренде тоже, поэтому на длинной дистанции инфляционная составляющая играет на руку тем, кто взял ипотеку», — утверждает Ксения Садкова.
Но общерыночная ситуация, конечно, выглядит иначе. «Более 25% молодых людей в Москве арендуют жилье. Это очень высокий показатель. В первую очередь такое положение дел связано с текущей экономической обстановкой, негативно влияющей на доступность жилищного кредитования. Также ситуация обусловлена отсутствием в стране полноценного института лизинга», — считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Ярослав Гутнов основатель компании SIS Development «Кроме того, на уровень потребительской активности влияет менталитет современной молодежи: склонность к повышенной социальной мобильности нередко не располагает к приобретению собственного жилья. Однако все больше молодых людей вследствие высокой финансовой грамотности осознают, что квартира в новостройке — это ценный инвестиционный актив. Нередко именно этот фактор становится основной мотивацией для приобретения. Уверен, в ближайшее время в связи со смягчением денежно-кредитной политики Центробанка клиенты, включая молодежь, чаще будут предпочитать покупку жилья, а не аренду. Тем более арендные ставки постоянно растут, а ипотечные остаются фиксированными, а еще кредиты можно рефинансировать».
«Последние несколько лет мы наблюдаем высокий спрос на аренду, в том числе и со стороны обсуждаемых возрастных групп. Но в первую очередь популярность аренды сейчас обусловлена высокими ставками по ипотечным кредитам, а не планами прожить в арендной квартире всю жизнь», — добавляет Владимир Моребис. Несмотря на то что ставки аренды сейчас также находятся на достаточно высоком уровне, в сравнении с ежемесячными выплатами по ипотеке они более комфортны, поэтому многие сейчас предпочитают дождаться улучшений условий покупки, снимая жилье, поясняет эксперт.
«По нашему мнению, аренда в ближайшей перспективе не станет полноценной альтернативой своей квартиры. Наша ментальность все-таки требует наличия собственного пространства для жизни, поскольку это в некоторой мере дает определенные гарантии на будущее, тем более если это квартира в Москве», — уверен Владимир Моребис. И Алексей Гусев согласен с коллегой: конечно, постепенно доля тех, кто готов рассматривать аренду как долгосрочный вариант, растет, но все же для российского рынка этот сценарий пока остается скорее исключением.