О том, как сдать жилье в аренду и не пожалеть об этом, рассказала юрист Елена Могилевская.
Антонина Лопаева, aif.ru: Все юристы и риелторы говорят: при сдаче жилья в аренду нужен договор. Большинство просто берет типовой документ из интернета. Это работающий вариант?
Елена Могилевская: Договор, разумеется, нужен. Но, если это шаблон из интернета, пусть даже и на трех-четырех страницах, где вы просто поставили свою подпись, он будет слабо защищать интересы и собственника жилья, и нанимателя. Впрочем, многие риелторы при сдаче жилья сами дают собственникам и нанимателям на подпись шаблонные договоры, которые совершенно никак не защищают ни ту, ни другую сторону. Это распространенная ситуация, которая приносит кучу проблем доверчивым людям.
Для арендатора ваша квартира — это жилище, а жилище охраняется у нас Конституцией, принципами неприкосновенности. Поэтому, например, в договор всегда нужно вносить пункт о том, когда вы можете приходить в квартиру. Например, каждые две недели по пятницам в такое-то время и проверять жилье. Либо в любой день, но с предупреждением за два-три дня. Если наниматель не может встретиться с вами, он должен сообщить об этом вам в течение указанного в договоре срока и согласовать другой день. Это успокоит собственников и убережет арендаторов от спонтанных визитов, которые могут быть очень некстати.
— Есть какие-то подвохи в техническом оформлении договора?
— Очень важно подписывать сторонам каждую страницу договора: автограф с расшифровкой фамилии. Если подпишем договор только в конце, то вторая сторона может написать любой текст на предыдущих страницах и заявить в суде, что условия договора были другие. Поверьте, суд вряд ли установит, какой именно экземпляр документа верный.
— Еще советуют к договору прилагать акт приема-передачи квартиры…
— Да, это кропотливая работа, но нужно ее сделать: полностью описать состояние квартиры, определить ценность вещей. Какого качества покрытия стен, есть ли повреждения на дверях, сантехнике, мебели, целые ли стеклопакеты, в каком состоянии бытовая техника и прочее.
— За порчу имущества и объекта арендатор должен ответить?
— Конечно, и в договоре нужно установить санкции. Это нужно, чтобы получить компенсацию за ущерб, а также иметь основание для расторжения договора и выселения нанимателей.
— Что еще может служить основанием для выселения?
— Например, если человек кого-то заселяет в квартиру без вашего ведома. Заехал к вам один человек, а через месяц там живет вся его большая семья. Если в договоре не указано, что проживать может только он либо, например, он, его супруга и ребенок, то арендатор вроде как ничего и не нарушил. Но если ограничение по проживанию посторонних зафиксировано в документе и не соблюдено, то договор может быть расторгнут. Лучше четко в договоре зафиксировать — что запрещено, а что разрешено. Это касается и проживания с животными, и курения и т. д.
— То же самое касается и неуплаты?
— Да, причем постоянно вижу, что в договоре пишут: мол, арендатор обязан уплатить сразу обеспечительный платеж, который ему зачтут в счет последнего месяца проживания. Для собственника это опасное условие. Обеспечительный (залоговый) платеж — прекрасный инструмент. Но он важен не для гарантии оплаты последнего месяца, а на случай нарушений жильцами договора. И в договоре лучше прописать условия, что он этот платеж возвращает после выселения нанимателя, если тот не повредил имущество и не нарушал условия договора.
История из практики: владелица квартиры в крупном городе Центральной России сдала объект женщине с Дальнего Востока, а та заселила туда своего сожителя. Договор хозяйка жилья составила сама по шаблону из интернета. В месяц выселения собственница засчитала нанимателю обеспечительный платеж, то есть наниматель за последний месяц проживания оплату не вносил. Но когда хозяйка заглянула в квартиру — ахнула: было выломано все, вплоть до смесителей. Даже труба стояка повреждена была — видимо, жильцы там дрались. Постояльцы к тому сроку уже исчезли из квартиры и платить за ущерб, конечно, не собирались. И обеспечительного платежа, чтобы покрыть часть убытков, фактически не оказалось — он же был зачтен в счет последнего месяца проживания.
— В таких случаях есть шанс восстановить справедливость?
— Да, но это сложно. Вызвали полицию, вызвали представителей ЖЭУ, чтобы зафиксировать состояние сантехники и стояка. Благо, остались данные о месте работы нанимательницы в Москве. Оттуда она, правда, уже уволилась, но бывшие коллеги помогли разыскать ее. Вместе с полицией их «прижали»: часть ущерба возместили сразу, а часть — по составленному соглашению о порядке возмещения. На это ушла пара недель.
Но очень часто следы дебоширов в большом городе просто теряются. Подавать в суд по месту нахождения ответчиков мы бы не смогли — не знали их адреса фактического проживания, а судиться в другом регионе по адресу, указанному в паспорте, — затратно и бессмысленно, потому что в итоге получить реальное исполнение по суду могло оказаться невозможным. И все это только потому, что собственник квартиры сам позволил этому случиться.
Поэтому я советую серьезно отнестись к составлению договора найма жилья, чтобы у собственника были рычаги влияния на жильцов — выселить, когда те нарушают условия, возместить ущерб, если таковой был причинен. И, конечно, надо всегда стремиться договор составлять так, чтобы он соответствовал балансу интересов обеих сторон, защищать каждого от произвола, исключить злоупотребление правом. Не бойтесь обсуждать условия договора, не верьте словам и фиксируйте все договоренности письменно.
— Есть какие-то документы, которые нужно спросить у нанимателя жилья, чтобы такого не случилось или чтобы можно было его потом разыскать?
— Вы можете попросить справку с места работы — если человеку нечего скрывать, он ее предоставит. Еще советую заглянуть в выписку из бюро кредитных историй, чтобы убедиться, что у человека нет долгов, — её можно запросить у потенциального нанимателя, как и справки о доходах. По открытым базам онлайн можно также узнать, не является ли человек банкротом, есть ли у него судебные споры, не числится ли на особом счету у судебных приставов и не находится ли в розыске. В конце концов, можно через портал Госуслуг бесплатно проверить, действителен ли паспорт, который вам показывает человек. А иногда полезно посмотреть профиль человека в соцсетях — порой это позволяет обнаружить важную информацию и избежать проблем при сдаче жилья.
— Хорошо, а если наймодатель пришел на квартиру, а там — антисанитария, прокурено или еще какие-то неприятности, что делать?
— Золотое правило — навещать арендаторов лучше не в одиночку, а с кем-нибудь еще: соседом, другом. Должен быть свидетель, который будет готов в случае чего подтвердить, что на момент осмотра жилища в квартире находились 10 котов и был стойкий запах их испражнений. Если в договоре вы условились не держать домашних животных в таком количестве, вы можете расторгнуть договор. Свидетельские показания могут тут очень выручить. И, кстати, при таких визитах можно вести аудио- и даже видеозапись — для фиксации нарушений никакого согласия от нарушителя на съемку не нужно.
— Сейчас очень популярно «бесконтактное заселение», когда арендатор и владелец жилья даже не пересекаются лично. Безопасно ли это?
— У меня есть собственный пример: однажды я забронировала квартиру и договорилась с собственником, что не хочу бесконтактного заселения. Собственник меня убеждал, что он заселяет всегда бесконтактно, что это безопасно и что он доверяет нанимателям. Но мне важно посмотреть в глаза человеку, убедиться вместе с ним, что с квартирой тоже все в порядке, и она соответствует тем условиям, за которые я оплатила. За пару дней до моего заселения выяснилось, что предыдущие арендаторы попросту «убили» жилье. Разбомбили мебель, сантехнику, испортили все, что можно. Вот такой итог бесконтактного заселения.
Хорошо, что собственнику часть расходов удалось покрыть за счет страховки. Это, кстати, еще одно золотое правило — страховать имущество и гражданскую ответственность на случай, если наниматели помещения затопят соседей или устроят пожар. Но в приведенном мною примере арендаторы до сих пор остаются безнаказанными, ведь даже если их найдут, они запросто могут сказать: «Квартира уже была в таком состоянии». И ничего им не предъявишь. Так что я всегда за личный контакт собственника и нанимателя.
Поэтому рекомендую проверять, кого вы собираетесь заселять в квартиру. И если потенциальный наниматель не внушает вам доверия и не хочет подписывать договор, который защищает ваши интересы, подумайте, стоит ли его вселять в свою квартиру. Иначе может так оказаться, что небольшая выгода превратится в большие убытки.