В сегменте жилья массового спроса новые форматы — это реакция застройщиков на жесткую конкуренцию, ответ на растущие запросы покупателей, попытка интересного использования современных технологий или эксплуатация удачных, но забытых подходов. И, как говорят эксперты, раз в несколько лет кто-то совершает настоящий прорыв
На Балтийском побережье в Калининградской области будет построен, видимо, первый в России малоэтажный комплекс, на кровле которого разместятся загородные дома*. Этот проект, который появится в 15 минутах езды от Светлогорска и который игроки рынка уже назвали сверхамбициозным, реализует компания «Русская Европа». Опыт возведения многоквартирных домов с индивидуальными террасами, эксплуатируемыми кровлями и даже несколькими отдельными домиками на крышах компания уже имеет, но соединить малоэтажное и коттеджное строительства намерена впервые.
Коттедж на крыше в ЖК «Счастье» (г. Калининград, застройщик «Русская Европа»). Фото: Валерия Мозганова/BFM.ru
«На крышах малоэтажных домов планируется возвести полноценные дома — абсолютно приватное, изолированное пространство для жизни, отдыха, творчества или работы с панорамными видами. На кровле можно будет разбить полноценные грядки с зеленью и овощами, посадить газон или декоративные растения в специальных кадках. Пространство можно обустроить под любые нужды: зона с летней кухней и барбекю, солярий, зимний сад или спа-зона с купелью» — так в самой компании описывают свою новинку. Которой, как рассказал Бизнес ФМ руководитель проекта «Русская Европа» Виктор Иванюк, предшествовал довольно длинный путь.
Виктор Иванюк руководитель проекта «Русская Европа» «Прежде всего одним из ключевых пониманий стало то, что кровли могут выступать в качестве территории дополнительного благоустройства, предусмотренного нормативами на земельном участке. Данный подход был успешно реализован на примере зимнего сада с камином в Светлогорске: проект, по сути, представлял собой отдельную жилую единицу на крыше здания. Это позволило рассмотреть трансформацию подобного пространства в формат особняка. Затем аналогичное архитектурное решение присутствовало еще в одном нашем проекте, где был построен уже полноценный особняк на крыше. Этот опыт получил положительную оценку как со стороны специалистов в сфере быстровозводимых конструкций, так и со стороны частных клиентов, так что смело могу сказать — данный формат востребован и пользуется спросом у покупателей недвижимости. Что касается инженерных коммуникаций, они реализуются по принципу подключения обычной квартиры или индивидуального дома: все инженерные системы нижних этажей интегрируются с коттеджем на крыше, что не вызывает дополнительных затруднений. Отмечу, что подобная идея уже была реализована нами в одном из калининградских ЖК, однако там количество подобных домов на крыше ограниченно. Благодаря высокому спросу со стороны покупателей возникла инициатива перенести эту концепцию в наш малоэтажный проект для более масштабной реализации. Важно добавить, что здесь такие домики позволят жителям наслаждаться видом на море, а технические аспекты тщательно прорабатываются и рассчитываются специалистами в процессе проектирования».
Первый вопрос, который Бизнес ФМ задала игрокам рынка в ходе обсуждения идеи калининградцев, — насколько часто в сегменте жилья массового спроса (а свой проект «Русская Европа» собирается реализовывать именно в этом рыночном сегменте) вообще появляются новые форматы?
Технико-планировочный проект малоэтажного комплекса «Светлоград» в Калининградской области. Фото: пресс-служба компании «Русская Европа»
По словам директора по развитию компании Est-a-Tet Романа Родионцева, «наиболее активная фаза внедрения необычных планировочных решений началась с 2008 года, а в последние годы процесс значительно ускорился. Если раньше нестандартные варианты были прерогативой исключительно премиального жилья, то сегодня массовый сегмент развивается не менее бурно. В том же комфорт-классе новые форматы появляются с растущей периодичностью, и каждые два-три года застройщики выводят новые продуктовые решения».
Этой растущей периодичности, по оценкам эксперта, способствует прежде всего усиление конкуренции между застройщиками: в условиях растущего объема предложения девелоперы вынуждены искать уникальные решения для привлечения покупателей. Свое слово сказала и эволюция потребительских требований: если раньше приоритетами были метраж, этаж и цена, то теперь клиенты выбирают образ жизни и комфортную среду, внимательно изучая функциональность и эргономику пространства, возможности его персонализации и трансформации, технологичность и «умные» системы проекта, делится подробностями Роман Родионцев.
Роман Родионцев директор по развитию компании Est-a-Tet «Развитие строительных технологий и материалов позволяет реализовывать более сложные архитектурные решения без существенного удорожания, и отчасти поэтому подходы, прежде характерные для дорогого жилья, активно внедряются в более доступные сегменты. Наконец, сегодня не только в Москве, но и во многих других городах и регионах структуры, регулирующие градостроительную деятельность, отдают предпочтение проектам с оригинальной архитектурой, что также способствует развитию продукта и новых форматов. Хотя, конечно, есть и тормозящие факторы. К ним, в частности, относятся удорожание проекта при внедрении сложных решений, технические сложности реализации необычных форматов и повышенные расходы при их эксплуатации, а также консервативность основной части покупателей».
По наблюдениям руководителя направления клиентского сервиса компании Plus Development Юлии Воробьевой, в сегменте жилья массового спроса новые форматы появляются не так уж часто, может, раз в пару лет что-то действительно свежее выстреливает — как формат бизнес-лайт или что-то подобное. Но в 2025 году кажется, что «новинок» становится чуть больше из-за турбулентности на рынке, считает эксперт.
Юлия Воробьева руководитель направления клиентского сервиса компании Plus Development «После отмены массовой льготной ипотеки спрос просел, люди стали осторожнее с покупками, и застройщики ищут способы выделиться и оптимизировать затраты. Думаю, многие помнят объявленный кейс про квартиры без кухонь. Обычно такие «новинки» рождаются от давления конкуренции и изменений в жизни людей — на рынок влияют урбанизация, удаленная работа, желание больше пространства для себя, а не просто «квадраты в коробке», и так далее. Плюс экономика подталкивает: себестоимость строительства растет быстрыми темпами, и девелоперы экспериментируют, чтобы привлечь тех, кто готов платить за уникальность, даже в массовом сегменте».
В сегменте комфорт-класса новые (а иногда и хорошо забытые старые) жилые форматы появляются не очень часто, но время от времени, соглашается с коллегами директор департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
Ольга Магилина директор департамента загородной недвижимости VSN Group «Мне посчастливилось быть частью команды, которая в 2017 году вывела на рынок малоэтажные дома с квартирами уникальных форматов: для квартир, расположенных на первом этаже, был предложен вариант c террасой и собственным выходом на придомовой участок, а для лотов, расположенных на последнем этаже, — вариант квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю. Формат был для того времени довольно свежим, даже несмотря на то, что в более высоких классах жилья кровли уже давно и с успехом эксплуатировались. В целом появление новых форматов в комфорт-классе очень часто является успешным заимствованием или адаптацией каких-то решений из бизнес-, премиум- или делюкс-класса. Кстати, именно сейчас мы наблюдаем, как из «старших» классов в комфорт-класс уже успешно перекочевали мастер-спальни и гардеробная при входе. В процессе — подсобные помещения рядом с кухонной зоной. На очереди, вероятнее всего, планировочные решения с двумя гостиными. Обусловлены такие новшества (заимствования из более высоких классов) базовыми закономерностями рынка — желанием человека жить лучше, ростом насмотренности и растущими запросами потенциальных покупателей, а также горячим желанием девелоперов эти запросы предвосхищать, предлагая покупателю все более и более интересный продукт».
Что касается объединения малоэтажного и индивидуального строительства, то директор по продукту компании UDS Булат Мирзаханов называет полноценные дома на крышах малоэтажек совсем новым форматом в заявленном сегменте и думает, что, если опыт будет успешным, он может масштабироваться и в проектах других девелоперов. Ведь, как подчеркивает генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян, «подход создания полноценных жилых пространств на крышах многоквартирных домов — это решение, которое находит все больший отклик в современных архитектурных и градостроительных трендах. Такой формат позволяет максимально эффективно использовать доступные площади, создавая приватные зоны для жизни, работы и отдыха резидентов». Однако… об этом в следующий раз.