Участившиеся на рынке недвижимости случаи мошенничества в отношении или с использованием представителей «серебряного» возраста заставили риелторское сообщество заговорить о новом профессиональном стандарте
Сегодня от мошеннических действий не застрахован, увы, никто. Как свидетельствуют полицейская статистика и опросы крупнейших российских банков, на данные которых ссылаются журналисты «Мир 24», в 2025 году самой младшей жертве мошенников — 11 лет, самой старшей — 91 год, и экономически активные взрослые в возрасте от 25 до 45 лет подвергаются мошенническим атакам ничуть не реже, чем все остальные. Однако принято считать (и, согласимся, небезосновательно), что пожилые люди в данном случае — в зоне повышенного риска, особенно на рынке недвижимости. Поэтому и Росреестр, и девелоперы, и риелторы, рассказывая о крапленых картах в руках жуликов всех мастей, особый упор делают на сделки с участием представителей «серебряного» возраста, которых мошенники беззастенчиво обманывают или, используя которых, столь же беззастенчиво надувают всех остальных.
По словам генерального директора компании «Агентство инвестиций в недвижимость Москвы» Валерия Летенкова, в последнее время в столице и других крупных городах страны участились случаи, когда покупатели теряют приобретенные квартиры из-за исков от пожилых продавцов или их родственников (недавно Бизнес ФМ подробно об этом рассказывала). По словам эксперта, за внешне обычной сделкой нередко скрывается мошенническая схема и есть сигналы, которые непременно должны насторожить при покупке квартиры у пожилого человека.
«Главный маркер — отсутствие контакта с родственниками. Если продавец говорит, что у него есть дочь, сын или племянники, но категорически отказывается дать их телефоны и заявляет, что никого звать не надо, такую сделку стоит остановить: это почти всегда риск. Родственники могут появиться уже после продажи и попытаться оспорить ее, утверждая, что человека ввели в заблуждение или воспользовались его уязвимым состоянием», — поясняет Валерий Летенков.
Другой «маячок» — настойчивое желание продавца получить деньги исключительно наличными и отказ от безналичных расчетов, аккредитивов или банковских ячеек. «Когда пожилой человек настаивает на наличных, обещает большую скидку и не торгуется — это тревожный сигнал. Иногда цена снижается на 10-20% от рынка, но за этим может стоять давление со стороны третьих лиц или желание «быстро» вывести средства», — делится наблюдениями эксперт.
Следующее, на что стоит обращать особое внимание, — планирует ли человек альтернативную покупку. «Если пожилой продавец говорит, что после сделки «поживет у родственников» или «подумает потом», есть повод насторожиться. Без понимания, где и с кем человек собирается жить, сделка превращается в юридическую ловушку», — считает Валерий Летенков.
Он подчеркивает, что «даже нотариальное оформление и полный пакет документов не гарантируют защиты. Суд может признать сделку недействительной, если посчитает, что продавец не осознавал последствий своих действий. Кстати, в таких делах суд нередко встает на сторону пожилого человека, даже если закон формально не нарушен. Решение может быть продиктовано эмоциями — «жалко», «не разобрался». Поэтому единственная реальная защита покупателя — внимательность до сделки и работа через проверенные каналы».
Еще одна рекомендация — всегда подключать к процессу нотариуса, банк и страховщиков: чем больше сторон участвуют в сделке, тем ниже риск признания ее недействительной. Банки и страховые компании проводят дополнительные проверки, фиксируют процесс, и это весомый аргумент в пользу добросовестности покупателя, если дело все-таки дойдет до суда.
«В таких ситуациях важна не только юридическая, но и этическая сторона вопроса. Профессиональный риелтор не возьмется за продажу там, где есть малейшее подозрение на давление на пожилого человека. Надежные агентства не рискуют репутацией и не участвуют в сомнительных сделках. На рынке такие истории никому не нужны», — утверждает Валерий Летенков.
По рассказам генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Аллы Шинкевич, на рынке готовится новый профессиональный стандарт, который должен защитить покупателей и пожилых продавцов от мошеннических схем: Ассоциация риелторов совместно с правоохранительными органами и ведущими агентствами разрабатывает систему рекомендаций и единый чек-лист для проверки добросовестности сделок. Поводом стали как раз участившиеся случаи, когда пожилые люди продавали квартиры под влиянием третьих лиц, а добросовестные покупатели спустя месяцы теряли жилье через суд.
«Только за последний год в нашем агентстве было выявлено пять таких случаев. Документы безупречные, нотариус и банк проверили все. Но в процессе общения понимаешь: человек волнуется, путается, не может объяснить, куда собирается уезжать и кто ему помогает. В таких ситуациях мы отказываемся выходить на сделку — риск слишком велик и для покупателя, и для самого продавца», — делится подробностями Алла Шинкевич.
Увы, ее опыт свидетельствует, что традиционная юридическая проверка больше не спасает. «Мошенники действуют не документами, а психологически — втираются в доверие, подменяют мотивы продажи и добиваются подписания договоров под давлением. Поэтому Ассоциация риелторов готовит список признаков, по которым риелтор обязан остановить сделку и провести дополнительную проверку», — говорит эксперт. Среди этих признаков — уже упоминавшийся отказ дать контакты родственников, требование выдать деньги наличными, и как можно быстрее, и так далее.
Сейчас «Невский простор» совместно с Ассоциацией риелторов разрабатывает предложения по внедрению нового стандарта в профессиональные регламенты. Настоящая защита сделки — это не справка из ПНД, а прозрачная цепочка процедур и участие независимых сторон, поэтому среди инициатив — обязательная фиксация беседы с пожилым продавцом, документирование мотива продажи, контакт с родственниками и уведомление страховой компании при малейших подозрениях на давление.
«Наша цель — создать единый фильтр, который позволит выявлять потенциально опасные сделки еще на этапе переговоров. Мы должны защитить не только покупателей, но и самих пожилых людей, которых нередко используют как инструмент для мошенничества. Новая система позволит профессиональному сообществу взять на себя превентивную функцию. В Ассоциации риелторов рассчитывают утвердить чек-лист безопасности уже в ближайшее время, а затем внедрить единые правила для всех участников рынка», — резюмирует Алла Шинкевич.