Активное развитие транспортной системы столицы связало городские районы новыми маршрутами — в обход центра. В итоге многие офисные здания, расположенные за ТТК и даже за МКАД, стали доступнее, а потому привлекательнее центровых
Развитие транспортной системы Москвы вкупе с использованием гибридного графика, не требующего ежедневных визитов на работу, произвело своеобразный переворот в сознании офисных сотрудников. Как гласят данные исследования, которым поделились с Бизнес ФМ аналитики делового квартала «Сколково парк»*, теперь жители столицы (86% опрошенных) уже не считают офис в пределах Третьего транспортного кольца «безусловным стандартом» и готовы рассматривать офисные вакансии за пределами ТТК и даже МКАД.
«Ключевыми аргументами стали экономия времени и прямой маршрут из спального района без необходимости ежедневно «штурмовать» центр. Всего 8% опрошенных считают офис в самом центре (в пределах Садового кольца) наиболее удобным вариантом. Для сравнения: 52% респондентов заявили, что статус локации не важен — ключевое значение имеет только время в пути и комфорт маршрута», — говорится в исследовании.
По оценкам аналитиков, развитие Московских центральных диаметров (МЦД), Московского центрального кольца (МЦК) и Большой кольцевой линии метро (БКЛ) поменяло «логистические карты» горожан. 76% участников исследования «Сколково парк» подтвердили, что новые транспортные артерии делают офисы у магистралей доступнее центральных, особенно для жителей спальных районов и Подмосковья. 70% отметили, что поездки из одного столичного района в другой, минуя центр, стали значительно (46%) или немного (24%) удобнее и быстрее, 44% респондентов уже пользуются альтернативными маршрутами без заезда в центр.
Инновационный кластер «Ломоносов». Фото: Константин Левченко/Фотобанк Лори
В итоге предложенная в исследовании формула идеального офиса — приемлемое время в пути плюс качественная среда. «Восемь из десяти москвичей тратят на дорогу до офиса менее часа, причем более половины (54%) укладываются в менее чем 30 минут. Важно, что люди готовы идти на компромисс: каждый второй (52%) согласен ехать до офиса час, если взамен получит не просто стены, а качественную офисную среду — современное здание с инфраструктурой, парком, фитнесом и пространствами для работы и отдыха. Современный сотрудник выбирает эффективность, его ключевой вопрос — как быстро я буду добираться», — утверждают аналитики. И директор по аренде делового квартала «Сколково парк» Елена Малиновская с ними согласна.
Елена Малиновская директор по аренде делового квартала «Сколково парк» «Москва из радиальной модели с одним центром превращается в полицентричный мегаполис. Поездка из спального района в бизнес-парк у МКАД по прямой магистрали или на МЦД зачастую короче и предсказуемее, чем поездка в центр или «Сити» с пересадками. Для бизнеса это стратегическое окно возможностей. Компания, которая выбирает офис на ключевом транспортном хабе и предлагает сотрудникам не стены, а главный немонетарный ресурс — время — и качественную среду, получает доступ примерно к девяти из десяти кандидатов на рынке труда».
Как напоминает директор по продукту компании Step City Алексей Марчук, «тренд на дальнейшее развитие полицентричности начал оформляться в Москве с начала 2010-х годов, когда еще советские планы по переводу МКЖД на «пассажирские рельсы» нашли воплощение в МЦК. Мы увидели повышение цен на жилую и коммерческую недвижимость на 5-15%, а также концептуально новые хабы с высокой деловой активностью по типу «Нижегородской», «Ботанического сада» или возводящегося сейчас ЗИЛа».
Алексей Марчук директор по продукту компании Step City «При этом важно подчеркнуть, что эти стройки все еще в процессе: значительные площади в рамках того же ЗИЛа находятся на этапе проектирования, и полноценный комплексный эффект мы сможем увидеть на более дальнем горизонте. Это же касается МЦД и БКЛ, они создают новые точки деловой активности и развивают существующие (как, например, деловой хаб на «Калужской», который стал привлекательнее благодаря возможности добраться напрямую по «рокадным» связям рельсового каркаса). Учитывая то, что значительная площадь вдоль радиальных направлений МЦД по-прежнему представляет собой бывшие или сворачиваемые промзоны, можно говорить о значительном потенциале этих территорий для развертывания новой деловой активности. Однако важно помнить, что градостроительство — процесс небыстрый, и эффект от этих проектов будет еще более отложенным. Впрочем, важно то, что тренд уже намечен».
Подтверждает ли рыночная статистика выводы, к которым пришли аналитики «Сколково парка»? По наблюдениям партнера NF Group Марии Зиминой, транспортная доступность действительно входит в тройку ключевых критериев при выборе офисного помещения (наряду с качеством здания и уровнем арендной ставки), и для многих сотрудников время в пути до офиса становится важным фактором.
Мария Зимина партнер NF Group «Основной спрос на офисы сегодня все-таки сосредоточен в пределах Третьего транспортного кольца: такие локации обеспечивают оптимальный баланс между престижем, развитой инфраструктурой и удобством передвижения как на общественном транспорте, так и на автомобиле. Но, конечно, за последние годы наблюдается развитие МЦК, МЦД и новых магистралей, а также рост качества бизнес-центров. В идеале офис должен находиться не просто «рядом с метро», а в пределах 10 минут пешком, с удобным подъездом и возможностью для сотрудников комфортно добираться из разных районов города. Для руководителей и топ-менеджеров по-прежнему важна возможность комфортного подъезда на автомобиле, поэтому наличие съезда с крупной магистрали и вместительного паркинга остается конкурентным преимуществом бизнес-центра».
С тем, что транспортная доступность стабильно входит в число определяющих факторов при выборе офисного пространства, согласна и директор по маркетингу и коммуникациям компании O1 Properties, президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН) Анастасия Архипова.
«Согласно исследованию O1 Properties и «Технологий доверия»*, в котором приняли участие более тысячи сотрудников и более 100 работодателей, именно расположение бизнес-центра и расстояние до станции метро (включая МЦК и МЦД) не более 10 минут пешком занимает первое место среди приоритетов сотрудников», — рассказывает эксперт, подчеркивая, что транспортный фактор формирует основу конкурентоспособности офисного объекта наряду с качеством инфраструктуры и техническими характеристиками.
Анастасия Архипова директор по маркетингу и коммуникациям O1 Properties, президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН) «Показательно, что в нашем исследовании расположение в пределах ТТК (центральная локация) сотрудники поставили лишь на седьмое место, тогда как работодатели оценили этот фактор чуть выше, расположив его на четвертом месте. Развитие МЦК, МЦД и удобные пересадочные узлы действительно меняют привычную географию офисного рынка. За пределами центра и даже за МКАД локации становятся более привлекательными, если они обеспечены транспортной доступностью. Мы видим, что запросы арендаторов меняются и с точки зрения требований к транспортной инфраструктуре. Помимо традиционного критерия (достаточного количества парковочных мест), все больше внимания уделяется альтернативным видам транспорта. Компании обращают внимание на наличие велопарковок и помещений для хранения самокатов и велосипедов и все чаще спрашивают про зарядные станции для электромобилей».
Кстати, близость к метро — единственный фактор, который все участники опроса O1 Properties и «Технологий доверия» (и сотрудники офисов, и их работодатели) ценят одинаково высоко. Дальше начинаются расхождения: например, для 80% работников крайне важно наличие в шаговой доступности от места работы ресторанов, кафе и столовых, а вот среди работодателей таких лишь 69%.
Комплекс «IQ-квартал» в деловом центре «Москва-Сити». Фото: Максим Григорьев/ТАСС
Супермаркеты, аптеки, магазины бытовых товаров и прочие объекты соцкультбыта должны быть рядом с офисом — на этом настаивают 52% работников и только 35% работодателей. И если 66% сотрудников компаний утверждают, что максимально удобным офис делает расположение поблизости от дома, то к работодателям этот критерий оценки офиса вообще неприменим, отмечают авторы исследования.