Продавцы недвижимости в России теперь должны предупреждать о втором гражданстве: такой пункт появился в договоре купли-продажи. Риелторы, впрочем, считают, что это не прямое требование и его можно игнорировать, но ряд косвенных положений создает ситуацию, которая может осложнить или даже обнулить сделку
Слушатель Бизнес ФМ продавал квартиру в Подмосковье и уже при заключении сделки обнаружил в свежем типовом договоре купли-продажи пункт «продавец заверяет покупателя, что не имеет гражданства недружественного государства или вида на жительство» и не ведет в нем «преимущественно хозяйственную деятельность».
Эксперт по недвижимости, юрист компании «Безопасносделка» Герман Борисов считает это положение формальным.
— Второе гражданство не интересует никого в сделках с недвижимостью, это точно. Если есть российское гражданство, о втором можно забыть.
— А что если получил денежные средства и увез их в наличном варианте из страны?
— Пусть увозит, увозят и граждане без гражданства в других странах.
— То есть вы здесь никаких рисков не видите?
— Нет.
С этим согласен и другой практикующий московский риелтор, поговоривший с радиостанцией на условиях анонимности. По его словам, при сделках с недвижимостью «у россиян не принято спрашивать, есть ли у них другие гражданства, кроме российского, и покупатель совершает сделки по законам России как гражданин России». Официально положено уведомлять о втором гражданстве государство, а не контрагентов по сделке. Человек сообщает в МВД о втором паспорте в течение 60 дней с момента его получения.
А вот адвокат Павел Желновод настроен далеко не так оптимистично:
Павел Желновод адвокат «Наличие второго гражданства или ВНЖ не прихоть банка, а следствие требований федерального закона 115. Для продавца это грозит рисками оспаривания самой сделки, для продавца и покупателя в момент сделки — приостановкой, если она еще не ушла в Росреестр, а если это гражданство или ВНЖ недружественной страны, то контроль и запрос документов по процедуре «знай своего клиента». Сделка не заморозится, но как минимум потребует дополнительных документов, информации, проверок и так далее. А если это выяснится на стадии Росреестра, то это отказ в регистрации сделки».
Сам по себе факт второго гражданства у продавца не запрещает ему продавать недвижимость в России. О том, как меняется процедура, если продавец квартиры — обладатель второго, опасного паспорта или гражданин недружественной страны, говорит управляющий партнер консалтинговой группы «Ирвикон» Ирина Вишневская:
Ирина Вишневская управляющий партнер консалтинговой группы «Ирвикон» «В договор обычно не вносятся специальные оговорки о втором гражданстве, но сейчас, если эти оговорки появились, это свидетельствует о том, что ужесточается контроль за такого рода гражданами, релокантами и так далее. Критично соблюсти уведомление МВД в течение 60 дней, но это не препятствие к сделке, это всего лишь вопрос ответственности и комплаенса. В отношении сделок с участием неграждан Российской Федерации, иностранцев, если участник — это лицо из недружественной юрисдикции или контролируется таковым, перед подачей нужно получить разрешение правительственной комиссии. Если такого разрешения не получить, высока вероятность отказа от регистрации сделки и проведения расчетов».
Недавно Конституционный суд рассматривал дело россиянки, которая купила квартиру в Крыму, а потом выяснилось, что продавца — гражданина Украины — уже после заключения сделки внесли в список лиц, связанных с недружественной страной. Квартиру обратили в государственную собственность, а Ирине Кокойло пришлось оспаривать национализацию своего жилья.
КС встал на ее сторону, поскольку счел добросовестным приобретателем. Юристы надеются, что выводы КС помогут таким покупателям при аналогичных спорах, но их оптимизм пока очень осторожный. Формулировки «явная неосмотрительность» или «требования гражданско-правовой добросовестности» суды еще долго будут воспринимать как законный повод переложить весь ущерб на покупателей.