Какие критерии выбора офиса являются сегодня приоритетными и какое место в этом перечне занимают архитектура, дизайн общественных пространств и самого офиса? Насколько активно компании переделывают офисы под себя и сколько денег готовы вкладывать в такое обустройство? И должен ли современный офис производить вау-эффект?
Должен ли офис производить вау-эффект? Если должен, то на кого в первую очередь — на своих собственных «жителей» или на их гостей и клиентов? Какими методами можно добиться вау-эффекта и всегда ли подобные эмоции, вызываемые офисом, имеют позитивную окраску? Поискам ответов на эти вопросы было посвящено первое заседание открывшегося в Москве «Клуба storytelling» (англ. storytelling — рассказывание историй), а Бизнес ФМ решила подхватить тему, пригласив к разговору как участников уже состоявшейся дискуссии, так и других игроков рынка.
Бизнес-центр класса Prime Dubinin'Sky. фото: ГК «Галс-Девелопмент»
Для начала — несколько слов об общем положении дел на офисном рынке Москвы. «По предварительным итогам третьего квартала объем введенных офисных площадей остается ограниченным. Сроки ввода новых объектов продолжают корректироваться, и первоначальный прогноз по суммарному объему строительства за 2025 год снизился на 30% — с 964 тысяч до 671 тысячи квадратных метров», — отмечает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова.
Екатерина Белова член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate «В целом по рынку доля свободных площадей постепенно стабилизируется. Темпы снижения уровня вакантности замедляются — по предварительным итогам третьего квартала показатель составил 4,9%. К концу года индикатор может зафиксироваться на отметке выше ожидаемой и составить не менее 4,3%. Это связано с планируемым вводом в эксплуатацию ряда проектов, в которых остались нереализованные офисные площади. При этом в ключевых деловых районах на фоне повышенного спроса со стороны арендаторов и покупателей сохраняется острая нехватка качественных офисных площадей, особенно с отделкой (поэтому многие арендаторы стремятся продлить сроки пребывания в своих нынешних помещениях, хотя в условиях быстро трансформирующегося рынка продление договоров, подписанных на рыночном «дне», в 2022-2023 годах, сейчас возможно только по более высоким ставкам аренды). В таких условиях на офисном рынке Москвы по-прежнему сохраняется время продавца и арендодателя, однако после рекордного повышения в 2024 году темпы роста запрашиваемых ставок и цен экспонирования замедлились. По мере охлаждения экономики и стабилизации спроса постепенно наступает время покупателя и арендатора».
Переходя непосредственно к разговору о вау-эффекте, который, как ни крути, прежде всего связан с внешним обликом офиса, стоит сказать еще несколько слов — о том, сколько стоит сегодня качественная отделка. По данным совместного исследования компаний IBC Real Estate и RITM Project*, в первом полугодии 2025 года в столице объем совокупного маркетируемого предложения в существующих офисных объектах составил 850 тысяч квадратных метров, из них 62%, или 530 тысяч квадратов, — с отделкой. Но львиная доля этой отделки (321 тысяча квадратных метров) приходится на офисы класса В+, которые не все компании готовы для себя рассматривать.
«В классах Prime и А маркетируемые опции с отделкой составляют 209 тысяч квадратных метров, или 39% от совокупного объема предложения в существующих объектах. Примечательно, что количество предложений крупными блоками здесь ограниченно — это менее 25% от общего объема. В условиях сохраняющегося дефицита качественных офисных площадей премиальные варианты вымываются наиболее быстро», — отмечается в исследовании.
Аналитики подчеркивают: под влиянием внешних факторов (таких как дефицит рабочей силы, высокая инфляция, растущая стоимость строительства и стройматериалов и ряда других) цена отделки также продолжает расти. В период с 2021 года по первое полугодие 2025 года этот рост в среднем по всем классам составил 60%, в связи с чем новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно в формате shell&core (без отделки). Так, без учета штаб-квартир, которые строятся под конкретного пользователя и в открытый рынок не выйдут, к вводу в эксплуатацию в период с 2025 года по 2030 год заявлено 4,2 млн квадратных метров офисов, где доля помещений с отделкой не превышает 2% и представлена преимущественно единичными опциями.
«В настоящее время на продажу активно выходят новые объекты — за восемь месяцев 2025 года стартовали продажи офисов блоками в 24 новых проектах. И все они реализуются в формате shell&core. В условиях нынешней рыночной конъюнктуры затраты на отделку являются для девелоперов дополнительным риском. При этом некоторые из них предоставляют покупателям широкий выбор дополнительных опций, в том числе отделку офисного помещения: такие предложения в среднем маркетируются на 30% выше», — делится наблюдениями Екатерина Белова.
А вот теперь про вау-эффект таким, каким видят его офисные девелоперы. Какие критерии выбора офиса, на их девелоперский взгляд, являются сегодня для покупателей и арендаторов приоритетными и какое место в этом перечне занимают архитектура, дизайн общественных пространств и самого офиса?
Бизнес-центр класса Prime «Север». Фото: ГК «Галс-Девелопмент»
Насколько активно компании переделывают офисы под себя и сколько денег готовы вкладывать в такое обустройство? Должен ли вообще современный офис производить вау-эффект, если нет, то почему, а если да, то зачем?
Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры»
«Архитектура здания, дизайн общественных зон и самих офисов действительно важны. Для многих это является решающим фактором при выборе площадки при прочих равных важных характеристиках, таких как цена и локация. Кроме этого, арендаторы и покупатели ориентируются на более «приземленные» критерии: местоположение, транспортная доступность (особенно близость к метро), развитая инфраструктура района. Но в сложившихся деловых локациях всегда несколько бизнес-центров, и поэтому часто сравнение происходит по ряду дополнительных факторов, включающих эстетику внешних и внутренних пространств. В этом случае визуальная составляющая может сыграть ключевую роль, особенно если у офиса должны быть представительские функции или компании нужно усилить свой HR-бренд. Впечатляющее лобби с высокими потолками, панорамными окнами, использование натуральных материалов (камня, дерева, меди), элементы светодизайна, пастельные тона в цветовой палитре, нестандартный авторский подход — все это сейчас в тренде. Также среди актуальных запросов — наличие просторных зон ожидания с мягкой мебелью, удобная навигация по бизнес-центру, интеграция в интерьер натуральной и искусственной зелени. Преимуществом является и наличие инфраструктурных арендаторов — магазинов, кофеен, салонов и так далее, причем все помещения должны быть оформлены в едином стиле, смотреться гармонично — это подчеркивает престиж бизнес-центра. Сейчас заключается большое число сделок по аренде помещений в состоянии shell&core. Но это вынужденная мера, и она не должна вводить в заблуждение при оценке запросов. Лоты с отделкой в дефиците, а переезжать из офиса в офис компаниям нужно. При этом даже при наличии отделки большинство компаний стремятся адаптировать помещения под корпоративный стиль. Это может выражаться в использовании фирменных цветов для оформления стен, индивидуальном дизайне перегородок, зоны ресепшен и рабочих мест. По нашим наблюдениям, около 70% арендаторов вносят изменения в существующий интерьер или полностью переделывают офис «под себя». Сохраняют его без изменений, как правило, компании, арендующие небольшие офисы, — обычно до 50 квадратных метров. Чаще всего это малые предприятия, для которых затраты на проведение дополнительных работ существенны. В таких случаях индивидуальность выражают через выбор мебели. Общий бюджет на дизайнерское обустройство зависит от класса отделки: в премиум-сегменте ее стоимость в 2025 году может превышать 300 тысяч рублей за квадрат без НДС, а обустройство одного рабочего места — 60 тысяч рублей. Что же касается вау-эффекта — все зависит от того, что под этим подразумевается. Излишне яркий или креативный дизайн подходит не всем: он может отвлекать от рабочих задач, не всегда понятен широкой аудитории и сильно ограничивает круг потенциальных резидентов. Но он уместен для команд, работающих в сфере дизайна, IT или креативных индустрий: для них нестандартное оформление офиса, яркие акценты и необычные решения — часть позиционирования и дополнительный инструмент для привлечения сотрудников и клиентов. По моим наблюдениям, для большинства компаний оптимальным решением остается интересная концептуальность. Сдержанный стиль с элементами корпоративного дизайн-кода всегда воспринимается положительно. Практически универсальными можно считать стили лофт, неоклассику, минимализм — они сами по себе достаточно выразительны, подчеркивают статус делового пространства, но без «перегибов» в визуале».
Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group
«Сегодня покупатели и арендаторы в первую очередь обращают внимание на удобное расположение офиса с хорошей транспортной доступностью, современность и качество здания, гибкую планировку, развитую инфраструктуру района и технологичность офисного пространства. Архитектура и дизайн общественных зон, а также оформление самого офиса играют важную, но скорее вспомогательную роль — они дополняют общее впечатление и формируют корпоративный имидж. Эстетика интерьера и удобство организации гибких зон повышают привлекательность офиса, способствуют удержанию сотрудников и укрепляют репутацию компании, особенно в сегменте офисов класса А и у работодателей с высокими HR-требованиями. Пользователи активно адаптируют офисы под свои нужды и готовы инвестировать значительные средства в дизайн. Основные расходы связаны с зонированием, установкой модульной мебели, улучшением отделки и внедрением умных технологий — от регулируемых столов до встроенных зарядных устройств. Бюджет на такие улучшения может варьироваться от 60 тысяч до 200 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от запроса. И да, у компаний все чаще появляются новые требования к обустройству внутренних общественных пространств. Если раньше акцент делался в первую очередь на рабочие места и переговорные, то теперь офис воспринимается как многофункциональная среда, где должны сосуществовать зоны для работы, общения и отдыха. Набирает силу биофильный и экологичный дизайн — в интерьерах активно используются натуральные материалы, зеленые вставки и живые растения, которые улучшают эмоциональный фон и создают ощущение близости к природе. Экологичность и устойчивость материалов становятся частью имиджа компании. Параллельно усиливается интерес к умным технологиям: управляемое освещение и климат, регулируемая мебель, встроенные зарядные устройства — все это повышает комфорт сотрудников. Отдельным направлением становится забота об эргономике и здоровье. Речь идет не только о современном освещении и акустических решениях, но и о специально выделенных зонах для восстановления, короткого отдыха, мини-спортзалах или игровых пространствах. Немаловажную роль играет эстетика: востребованы акцентные цвета, арт-объекты, граффити и декоративные элементы, которые формируют узнаваемый корпоративный стиль. В целом можно сказать, что современные запросы идут в сторону функциональности и гибкости, где минимализм, лофт и скандинавский стиль задают тон, а яркие акценты и природные материалы делают офис не только рабочим пространством, но и комфортной средой для жизни и развития команды».
Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group
«Критерии выбора можно условно разделить на две категории: базовые и небазовые. К первой относятся расположение БЦ (центр города либо другой район с высокой деловой активностью), близость к метро, доступность здания для личного транспорта, соответствие ставок аренды средним по рынку в конкретном районе, класс объекта, наличие бесперебойного электроснабжения и стабильной связи. Пожалуй, нет ни одной компании, для которой эти параметры не были бы решающими при выборе офиса. Во второй категории критерии индивидуальны, но почти всегда на первом месте эстетика. Мы наблюдаем устойчивую тенденцию: офисы с дизайнерской отделкой сдаются значительно дороже, чем со стандартной, и при этом «уходят» с рынка быстрее. Сейчас сложно привести точные цифры, так как в районе Садового кольца, где мы преимущественно работаем, уровень вакантных площадей близок к техническому (не более 5%), а во многих зданиях — и вовсе нулевой. Но в предыдущие годы дизайнерская отделка в этой локации повышала ставку аренды более чем на 50% по сравнению с типовой, а сроки экспозиции лота составляли три-четыре месяца. И это на фоне экономической и геополитической турбулентности. Сейчас адаптация офиса под себя — чаще всего вынужденная мера. В свете дефицита качественных лотов покупатели и арендаторы обратили внимание на помещения в состоянии shell&core. Скорее всего, этот тренд не продлится долго: предполагаем, что, когда объем предложения хотя бы частично восстановится, в сделках снова будут преобладать готовые офисы под ключ. И в этом случае кастомизация помещений будет выражаться в основном в меблировке, брендировании и декоре. Кардинальных изменений в запросах на обустройство внутренних общественных пространств со стороны покупателей и арендаторов мы не наблюдаем. По-прежнему актуальны проверенные временем решения, которые помогают людям переключиться с рабочих задач и быстро восстановиться. Востребованы уютные зеленые уголки, террасы — желательно всесезонные, балконы, благоустроенные внутренние дворы. В центре Москвы такие элементы становятся роскошью из-за нехватки свободных площадей и их высокой стоимости. Но спрос на качественную среду остается стабильным: людям нужен не просто офис, а комфортное пространство в целом. Мы видим эту потребность уже несколько лет, поэтому в большинстве наших новых проектов предусмотрены террасы и/или дворики».
А вот вау-эффект необходим не всем компаниям, еще раз подчеркивает собеседница Бизнес ФМ. «Все зависит от сферы деятельности, целей и корпоративных традиций. Например, по своим концептуальным бизнес-центрам мы видим, что их выбирают творческие команды, а также компании, которым нужны помещения представительского класса — юридические бюро, клиники премиального уровня, госкомпании и так далее», — считает Марина Гостева. Продолжим.