Ситуации, когда соседи захватывают часть участка (от нескольких сантиметров до иногда внушительных размеров), не такие уж редкие. Это не только нарушает ваше право собственности, но и создает массу практических неудобств и затяжных конфликтов. Юрист Евгений Штевель рассказывает, как действовать в таких случаях.
«Прежде всего следует действовать последовательно, законно и документально, избегая самосуда, который лишь усугубит положение. Первое и основное правило — не поддаваться эмоциям и не начинать незаконные ответные действия — например, снос забора или порчу имущества соседа. Это может привести к административной или даже уголовной ответственности уже для вас. Ваша главная задача — восстановить нарушенное право, а не создать новые правонарушения. Вы ведь не хотите сами оказаться в тюрьме?
Начинать необходимо с досудебного урегулирования. Попробуйте в спокойной, деловой манере поговорить с соседом, показать ему ваши правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН) и результаты точных замеров. Иногда конфликт возникает из-за банальной ошибки или неверного понимания границ. Предложите совместно обратиться к кадастровому инженеру для выноса границ участка в натуру. Если сосед идет на контакт и признает ошибку, идеальным вариантом будет заключение письменного соглашения об установлении границ, которое впоследствии нужно будет зарегистрировать.
Если диалог невозможен, сосед настроен агрессивно или отрицает очевидное, следующий шаг — обращение к кадастровому инженеру за официальным заключением. Вы вправе самостоятельно заказать услугу по выносу границ вашего участка в натуру на местности. Акт выноса границ, составленный аттестованным специалистом, будет являться вашим главным доказательством в случае судебного разбирательства. Этот документ наглядно продемонстрирует, где фактически расположен забор соседа и где должны проходить границы по данным ЕГРН.
Параллельно с этим следует направить соседу официальную письменную претензию (обязательно с уведомлением о вручении). В претензии четко изложите суть нарушения, приведите ссылки на документы (кадастровый номер участка, данные из ЕГРН), приложите копию акта выноса границ и потребуйте в добровольном порядке устранить нарушение — перенести ограждение, демонтировать незаконные постройки и освободить вашу землю. Установите разумный срок для ответа (обычно 30 дней). Этот шаг является обязательным для последующего обращения в суд.
Если претензия проигнорирована или вы получили отказ, следующим и основным этапом будет обращение в суд. Иск подается в районный суд по месту нахождения земельного участка (правило исключительной подсудности). Требования в исковом заявлении должны быть сформулированы как: «истребование имущества из чужого незаконного владения» (виндикационный иск) и «устранение нарушения права, не связанного с лишением владения» (негаторный иск). Проще говоря, вы требуете вернуть захваченную землю и восстановить прежнее состояние границ (перенести забор).
Случаи из практики
- К. обнаружил, что сосед, возводя капитальный забор из профнастила, «сдвинул» его на 1,2 метра вглубь участка К., присоединив таким образом к себе значительную полосу земли. Самостоятельные переговоры ни к чему не привели. Мы заказали вынос границ, который подтвердил нарушение, направили официальную претензию, которая была проигнорирована. В суде мы предоставили выписку из ЕГРН, акт выноса границ, отчет кадастрового инженера и доказательство отправки претензии. Суд полностью удовлетворил наши требования, обязав ответчика за свой счет демонтировать забор и установить его по истинным границам, а также взыскал с него судебные расходы и расходы на услуги кадастрового инженера.
- Гражданка М. несколько лет не использовала свой дальний участок земли, предназначенный для ИЖС. Когда она решила начать строительство, оказалось, что сосед с участка распахал эту землю и несколько лет использовал ее для посадки картофеля, считая «ничьей». Несмотря на попытки урегулировать вопрос миром, сосед отказывался освобождать землю, утверждая, что он «освоил» ее. В суде был представлен полный пакет документов, подтверждающих право собственности М. Суд обязал ответчика прекратить использование чужой земли и вернуть ее законной владелице. По решению суда также был взыскан ущерб за неосновательное обогащение, рассчитанный исходя из рыночной стоимости аренды подобной земли за все годы ее незаконного использования.
О чем важно помнить
По закону вы имеете право также потребовать компенсацию всех убытков, вызванных нарушением, и взыскание неосновательного обогащения с лица, которое пользовалось вашей землей без законных оснований.
Таким образом, алгоритм действий четкий: переговоры — документальная фиксация нарушения (вынос границ) — досудебная претензия — судебный иск. Ни в коем случае не затягивайте с решением этой проблемы, так как со временем сосед может попытаться приобрести права на спорную землю через приобретательную давность (для этого требуется добросовестное, открытое и непрерывное владение в течение 15 лет). Ваши главные союзники — это документы из ЕГРН, заключение независимого кадастрового инженера и своевременное обращение за юридической помощью для подготовки всех необходимых документов для суда.