На пути строительства частных домиков на крышах много- или малоэтажных домов немало препятствий — технологического, юридического, рыночного характера. И все же большинство экспертов считают эту идею амбициозно-волнующей и заманчиво-перспективной
Надо сказать, что новый формат, объединяющий много- или малоэтажное и коттеджное строительство, предложенный компанией «Русская Европа», вызвал азартно-противоречивую реакцию у экспертов, которым Бизнес ФМ предложила его обсудить. «Домик на крыше» (не уже привычный всем пентхаус, а отдельный коттедж, расположенный на эксплуатируемой кровле) — видимо, это звучит слишком непривычно, слишком нестандартно, слишком амбициозно.
Поэтому вывод коллективного сознательного: свежо, интересно и, скорее всего, очень перспективно, но надо обсудить детали, прежде всего технического порядка. Наверняка о большинстве этих деталей специалисты самой «Русской Европы» уже подумали, хотя, возможно, и они услышат в рассуждениях коллег что-то новое для себя. А уж девелоперам, которые отважатся на эксперимент и тоже решат включить данный формат в свои проекты, точно не мешает понять, с чем они могут столкнуться по ходу дела.
Директор по продукту компании UDS Булат Мирзаханов безусловно прав: новые форматы в принципе привлекают покупательскую аудиторию. И есть примеры, когда клиенты выбирают жилье в новом доме пусть не только, но прежде всего по причине его редких характеристик.
Булат Мирзаханов директор по продукту компании UDS «В связи с этим девелоперы стремятся предлагать наряду с традиционными вариантами также квартиры новых форматов. Но процент инновационных квартир в доме будет небольшим — не более 10%. Это объясняется тем, что девелопер может спрогнозировать спрос на «традиционное» жилье, но не знает, как покупатели отреагируют на новое. К тому же создание новых форматов обходится дороже из-за сопутствующих издержек, таких как возведение террас, увеличение высоты перекрытий, перенос коммуникаций и расширение оконных проемов. Однако я не думаю, что на пути новинок существуют какие-либо непреодолимые технические преграды. Современные строительные технологии дают возможность воплощать разнообразные идеи: некоторые из них уже стали стандартными, для реализации других просто требуется немного больше времени».
С другой стороны, идея калининградцев требует пояснений. Причем, как отмечает директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев, пояснений сразу с точки зрения юридической допустимости, технической реализуемости и рыночной привлекательности.
Роман Родионцев директор по развитию компании Est-a-Tet «С правовой точки зрения такая концепция сталкивается с фундаментальными препятствиями. Согласно статье 36-й Жилищного кодекса РФ, крыша является общедомовым имуществом, принадлежащим всем собственникам квартир на праве долевой собственности. В случае наличия там дома и тем более каких-либо дополнительных объектов (сад, бассейн, мангальная зона), будет ли это в рамках правового поля? Дальше: проект должен предусматривать не только требования и нормативы МКД, но и специфику эксплуатации «частного дома с участком» на крыше — нагрузки, отвод воды и стоков, пожарная безопасность. Если же большинство функций «частного дома» будут исключены запретами, то тогда мы фактически ведем речь не о доме на крыше, а о пентхаусе с большой террасой. Однако, несмотря на сложности, концепция обладает рядом привлекательных характеристик, первая из которых — уникальность и статусность: такое жилье стало бы абсолютно эксклюзивным предложением на рынке, что могло бы привлечь покупателей, ценящих нестандартные решения. В пользу концепции говорят также открывающиеся сверху панорамные виды и абсолютная приватность. А дополнительные возможности создания собственного сада, зоны барбекю, солярия и так далее отвечают тренду на экологичность и единение с природой».
Технологические аспекты считает в данном случае ключевыми и генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян. «В Москве на сегодняшний день есть ряд проектов с использованием кровельных пространств, где обустраиваются террасы и зоны отдыха, но полноценные проекты на крышах пока все же находятся в стадии концепций и пилотных решений, требующих дополнительной проработки с инженерной, строительной и нормативной точек зрения», — еще раз подчеркивает эксперт.
Давид Худоян генеральный директор компании Optima Development «С точки зрения технологий реализация таких проектов требует тщательного инженерного подхода. Необходимо обеспечить надежную гидроизоляцию и усиление несущих конструкций кровли, продумать эффективную систему отвода осадков и вентиляции. Особое внимание следует уделить вопросу безопасности и эргономики эксплуатации кровли, включая защиту от ветровых нагрузок и температурных перепадов. Кроме того, технические решения должны учитывать возможности интеграции зеленых насаждений, систем полива и энергоэффективных элементов. Но в целом такие проекты — это перспективное направление, которое требует комплексного учета архитектурных, технических и эксплуатационных решений для успешной реализации и последующей эксплуатации».
«Подход с домами на крышах мне кажется очень интересным. В условиях, когда стандартные квартиры уже не так манят, а загородное жилье для многих из-за логистики и цен недоступно, такая идея дает ощущение свободы — свой мини-мир наверху. Возможно, это зацепит молодые семьи, фрилансеров, удаленных работников в целом. Правда, технологически это крайне амбициозная затея, особенно в наших реалиях», — согласна с коллегой руководитель направления клиентского сервиса компании Plus Development Юлия Воробьева.
Юлия Воробьева руководитель направления клиентского сервиса компании Plus Development «Переоборудование кровли малоэтажек под полноценные жилые пространства требует серьезной инженерной проработки. Во-первых, нагрузка: стандартная крыша не рассчитана на вес полноценного дома, сада, кадок с землей или спа-зоны с купелью. Нужно усиливать несущие конструкции, а это значит — проводить глубокую экспертизу существующего здания, вплоть до фундамента, чтобы он выдержал дополнительную массу. В Калининграде с его влажным климатом и сильными ветрами это особенно важно — расчеты по ветровой и снеговой нагрузке должны быть безупречными, чтобы избежать деформаций. Гидроизоляция — отдельная головная боль. Обычные кровельные мембраны не справятся с постоянным присутствием людей, растений и воды от полива или осадков. Нужны многослойные системы с дренажными каналами и защитой от корней, чтобы исключить протечки в нижние этажи. При этом системы водоснабжения и канализации для таких зон — это сложная логистика. Тянуть коммуникации наверх через существующий дом дорого и требует ювелирной точности, чтобы не нарушить его структуру. Если на крыше планируется зимний сад или спа, нужны мощные системы отопления и вентиляции, а это нагрузка на электросети дома, которые, скорее всего, изначально не были рассчитаны на подобное. В целом проект впечатляет, но его реализация — это сложнейший баланс между инновациями и строгим соблюдением строительных норм. Без серьезных вложений в инженерные расчеты и качественные материалы есть риск, что идея останется красивой картинкой. Если застройщик справится, это может стать новым словом в массовом жилье, особенно для тех, кто ищет уникальность в компактном формате».
«Это все-таки не ИЖС, это террасы на крыше», — категорично заявляет директор департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. И дает объяснение своей категоричности: выходя из такого жилья, человек будет ступать именно на эксплуатируемую кровлю, а не на землю. «На крыше многоэтажки, при условии правильного расчета нагрузки и правильной эксплуатации кровли, действительно можно разместить кадки и даже весьма крупные ящики с растениями. В больших горизонтальных ящиках можно будет разбить грядки. Возможно даже размещение небольшого бассейна или купели. Но высадка растений непосредственно в грунт, широким слоем насыпанный прямо на крышу здания, к сожалению, невозможна», — утверждает эксперт.
Технико-планировочный проект малоэтажного комплекса «Светлоград» в Калининградской области. Фото: пресс-служба компании «Русская Европа»
Вдобавок, по словам собеседницы Бизнес ФМ, очень важно понимать, что для комфорт-класса это решение является относительно дорогим. «По мере увеличения функциональности террас на крышах МКД девелоперу главное не пересечь некий ценовой предел, после которого спрос на такие уникальные квартиры резко снижается, в значительной мере перераспределяясь в сторону классических таунхаусов», — предупреждает Ольга Магилина.
Рассказывая в беседе с Бизнес ФМ о своем замысле, руководитель проекта «Русская Европа» Виктор Иванюк отметил, что уже имеющийся у компании опыт строительства «домиков на крышах» в сегменте МКД получил положительную оценку как со стороны частных клиентов, так и со стороны специалистов в сфере быстровозводимых конструкций. Поэтому логично предоставить слово одному из таких специалистов — руководителю направления «Домокомплекты» компании «Технониколь» Дмитрию Апанасенко:
ИЖС на крыше много- или малоэтажного дома — в целом как вы оцениваете этот замысел?Дмитрий Апанасенко: Данные решения являются продолжением архитектурного проекта многоквартирного дома с возможностью получения индивидуальной квартиры с собственной террасой на верхних этажах. Стилистически и визуально это считывается как «дом на крыше», но это все-таки квартира с отдельным входом, что позволяет получить застройщику дополнительные квадратные метры и эффективное использование верхнеуровневых элементов высотных домов. По российским законам крыша многоквартирного дома — это общее имущество собственников, и если выполнить там строительство вне первоначального проекта, то в последующем данное строение невозможно будет узаконить. А если говорить об ИЖС, то такой объект недвижимости должен располагаться на земельном участке, а не на другом объекте недвижимости. Поэтому в данном случае это архитектурная находка девелопера — технологичное строительство верхних уровней многоквартирного дома с прекрасными видовыми характеристиками.Ваши коллеги много говорили о технологических составляющих предложенного формата. По вашим оценкам, если речь все-таки идет об использовании в нем префаб-вариантов, какие технические, архитектурные и прочие аспекты девелоперу необходимо принять во внимание, чтобы впоследствии не возникло эксплуатационных проблем?Дмитрий Апанасенко: Использование префаб-конструкций в обязательном порядке интегрируется на стадии разработки архитектурного и конструктивного проекта многоквартирного дома и является его неотъемлемой частью. С полной интеграцией инженерных систем и конструктивных решений здания. То есть сделать это после строительства многоквартирного дома можно только в случае полноценной реконструкции здания. И конструктив покрытия кровли должен быть рассчитан на дополнительную нагрузку еще одного этажа — это крайне важно: не в каждом доме такое можно сделать. Важна также достаточная несущая способность для дополнительной нагрузки префаб-модулей: нужно провести инженерные расчеты, чтобы убедиться, что конструкция выдержит вес модулей и связанные с ними нагрузки (ветер, снег, эксплуатационные нагрузки и так далее). Герметичность и гидроизоляция: особенно важно правильно спроектировать узлы сопряжения префаб-элементов с конструктивом верхних перекрытий и элементов эксплуатируемой крыши. Архитектурные аспекты — это соразмерный масштаб и визуальная гармония: префаб-элементы должны дополнять архитектуру здания, не нарушая пропорций и общего облика. Требуется продуманный дизайн, чтобы получившаяся композиция разных конструкций была эстетичной. Наконец, планировочные решения с использованием префаб также требуют точного планирования и размещения с учетом существующих конструкций, коммуникаций и возможного доступа к крыше.Не слишком ли много сложностей для девелопера?Дмитрий Апанасенко: Да, может, и немало. Зато интеграция в многоквартирное строительство префаб-конструкций позволяет сократить сроки строительно-монтажных работ за счет уже выполненных заводских элементов, в том числе с кровельными покрытиями, установленными оконными конструкциями и финишными фасадами. Префаб как подход позволяет снизить затраты на оплату труда и сократить риски срывов сроков и повышения стоимости строительства. А коль скоро мы ведем речь о сложном строительстве наверху и особых архитектурных решениях, то использование префаб существенно облегчает транспортировку и монтаж конструкций на крыше, что важно в условиях ограниченного пространства и необходимости минимизации дополнительной нагрузки на существующую основную конструкцию несущего каркаса здания.
Станет ли сама компания «Технониколь» участником создания «домиков на крышах» — посмотрим (подобное предложение ей уже поступило). Время покажет и чем окажется калининградское начинание в целом — лихим экспериментом, так и не пошедшим «в серию», или нулевым километром долгой и счастливой истории нового рыночного формата. И если даже коттедж на крыше МКД — не классический ИЖС, а лишь его архитектурная реплика, хорошо проработанная с технологической точки зрения, так тому и быть: главное, что там, на крыше-кровле-террасе, все равно присутствует ощущение свободы и своего собственного мини-мира наверху.